Etxebizitzaren alokairuari buruz maizen egiten diren galderak
Intereseko informazioa
Zer da etxebizitza-errentamendu bat?
Nola arautzen da etxebizitza-errentamendua?
Zer da errentamenduaren lagapena?
Errentamenduaren lagapena kontratu bat da, eta horren bitartez etxebizitza baten maizterrak, jabearekin itundutako errentamendu-kontratuaren indarrez maizter gisa dagozkion eskubideak hirugarren bati eskualdatzen dizkio.
Hiri Errentamenduen Legearen 8. artikuluaren arabera, maizterrak ezin dio kontratua laga hirugarren bati, jabeak idatziz eta espresuki baimena ez badu ematen.
Babes publikoko etxebizitzei dagokienez, errentamendua lagatzea debekatuta dago.
Zein dira jabearen eskubide eta betebeharrak?
- Ezarritako errenta garaiz kobratzea.
- Azpierrenta edo lagapen bat egin aurretik informatua eta kontsultatua izatea, kontratuak ez badu debekatzen.
- Ez-betetzea ordezteko fidantza erabiltzea.
- Etxebizitza hitzartutako erabilketa edukitzeko bizigarritasun-baldintzak eusteko beharrezkoak diren konponketa guztiak egitea, matxura maizterraren errua bada izan ezik. Maizterraren kontura izango dira etxebizitzaren ohiko erabileraren ondoriozko higadurak eskatzen dituen konponketen gastu txikiak.
- Alokaturiko etxebizitzan eralbiketa baketsuan bermatzea maizterrari.
Zer da azpierrentamendua?
Azpierrentamendua kontratu bat da, eta horren bitartez etxebizitza baten maizterrak errentan duen etxebizitza osoa edo haren zati bat lagatzen dio hirugarren bati (azpierrentaria), maizter gisa erabil dezan.
Lagapenak ez bezala, azpierrentak ez du jabearen eta maizterraren arteko kontratu-harremana amaitzen, eta bien artean itundutakoa izaten jarraitzen du.
Bestalde, azpierrentamendua baliozkoa izateko, jabeak baimena eman behar du espresuki eta idatziz.
Hiri Errentamenduen Legearen 8. artikuluaren arabera, errentan hartutako etxebizitza zati batean jar daiteke azpierrentan, baina ez osorik.
Babes publikoko etxebizitzei dagokienez, azpierrentamendua debekatuta dago.
Zer da lehentasunez erosteko eskubidea?
Jabeak etxebizitza saldu nahi badu, maizterrak etxebizitza erosteko duen ahalmena da. Horretarako beharrezkoa da jabeak saltzeko asmoa duela adieraztea, bai eta salmentaren prezioa eta eskualdaketaren gainerako funtsezko baldintzak jakinaraztea ere.
Jabeak jakinarazpena egiten duenetik 30 egun naturaleko epea izango du maizterrak lehentasunez erosteko eskubidea baliatzeko.
Zer da atzera eskuratzeko eskubidea?
Jabeak etxebizitza saldu nahi badu, maizterrak etxebizitza erosteko duen ahalmena da. Horretarako beharrezkoa da jabeak saltzeko asmoa duela adieraztea, bai eta salmentaren prezioa eta eskualdaketaren gainerako funtsezko baldintzak jakinaraztea ere.
Jabeak jakinarazpena egiten duenetik 30 egun naturaleko epea izango du maizterrak lehentasunez erosteko eskubidea baliatzeko.
Zein da errentamenduaren gutxieneko iraupena?
Errentamendu-kontratuaren iraupena alderdiek libreki adosten dutena izango da, baina itundutako epea bost urtetik beherakoa baldin bada, errentamendua nahitaez urteko epeetan luzatuko da bost urteko gutxieneko iraupenera iritsi arte, salbu eta maizterrak jakinarazten badio ez duela kontratua berritzeko asmorik, gutxienez kontratua edo kontratuaren edozein luzapen amaitzeko ezarrita dagoen eguna baino hogeita hamar egun lehenago.
Errentamenduaren azken eguna iritsita, gutxieneko iraupeneko bost urteak igaro ondoren, hilabete bat lehenago alderdietako batek besteari ez badio jakinarazten kontratua amaitu dela, kontratu hori luzatu egingo da urteko epeetan, gehienez ere beste hiru urtez.
Maizterrak uko egin al diezaioke luzamenduari?
Etxebizitza bost urtetik beherako epe batez alokatu nahi bada, adibidez bi urtez, ondoren jabeak okupatu nahi duelako, hori egin al daiteke? edo maizterrak lehen bost urteetan bertan egoteko eskubidea al du?
Noiz amaitzen da kontratua?
Honako arrazoi hauengatik amaituko da:
- Jabeari egotzi ezin zaion arrazoi batengatik etxebizitza galtzea.
- Aurri-deklarazioa.
Jabeak kontratua hautsi dezake honako arrazoi hauengatik:
- Maizterrak errenta edo bere gain hartutako beste edozein kopuru ez ordaintzea.
- Fidantza edo horren edozein eguneratze ez ordaintzea.
- Baimendu gabeko azpierrentamendua edo lagapena.
- Kalteak eragitea edo obrak egitea jabearen baimenik gabe.
- Maizterrak jarduera gogaikarriak, osasungaitzak, kaltegarriak, arriskutsuak edo legez kanpokoak egiten dituenean..
- Etxebizitza hori etxebizitza-beharrizan iraunkorrera ez destinatzea.
- Kontratuan bildutako edozein betebehar ez betetzea; dena dela, jabeak aukera izango du betebeharraren ez-betetze hori aintzat ez hartzeko eta kontratuarekin aurrera jarraitzeko.
Maizterrak kontratua hautsi dezake honako arrazoi hauengatik:
- Jabeak etxebizitza bizigarritasun-egoeran kontserbatzeko beharrezko konponketak ez baditu egiten.
- Jabeak izatez edo zuzenbidez etxebizitzaren erabilera galarazten badu.
Zer gertatzen da maizterra hiltzen bada?
Kasu horretan kontratua subrogatu ahal izango dute, hau da, maizterrak kontratuan okupatzen zuen lekuan koka daitezke, honako pertsona hauek:
- Ezkontidea, hil zen unean harekin bizi zena.
- Izatezko bikotekide gisa maizterrarekin gutxienez aurreko bi urteetan modu iraunkorrean bizi izan dena. Elkarrekin seme-alabarik izan badute, nahikoa izango da elkarbizitza soila, inolako eperik gabe.
- Maizterraren guraso-ahalari edo tutoretzari lotuta zeuden edo hura hil aurreko bi urteetan harekin bizi izan ziren ondorengoak.
- Maizterra hil aurreko bi urteetan harekin bizi izan ziren aurreko ahaideak edo anai-arrebak.
- Aipatutakoen artean agertzen ez diren eta % 65eko minusbalioa edo handiagoa duten pertsonak, maizterrarekin alboko hirugarren mailara arteko ahaidetasun-harremana badute (Adibidez iloba) eta hura hil aurreko bi urteetan harekin bizi izan badira.
Zer egin behar da subrogatzeko?
Subrogatzeko eskubidea kanpo utzi al daiteke?
Zer da fidantza?
Fidantza jabearen eskutan egongo da kontratua amaitu arte. Kontratua amaitzen denean jabeak etxebizitzaren egoera egiaztatuko du, baita inolako ordainketarik egin gabe ez dagoela ere. Dena ondo badago, jabeak fidantza osorik itzuliko dio maizterrari. Ez badago dena ondo, eta ordainketaren bat egiteko erabili behar izan badu, geratzen dena itzuli beharko dio. Itzultzeko gehieneko epea hilabetekoa izango da, kontratua amaitzen denetik zenbatzen hasita.
Errenta-hileroko bat baino handiagoa den kopurua eska al dezake jabeak fidantza gisa?
Maizterrak azken hilerokoa ordaindutzat eman al dezake fidantzarekin?
Ez, maizterrak errentaren hileroko guztiak ordaindu behar ditu. Fidantzaren helburua maizterrak etxebizitza alokatu zuen unean zegoen bezala itzuliko duela bermatzea da, betiere erabilerak eragindako higadura bazter utzi gabe.
Kontratua amaitzen denean maizterrak nahitaez egin behar dituen eta jabeak aurkitzen dituen konponketa txikiak edo eragindako kalteak estaltzen ditu fidantzak, eta beraz fidantzaren helburua ez da inolako errentarik ordaintzea.
Nola ezartzen da ordaindu beharreko errenta, eta non ordaintzen da?
Alderdiek kontratuan ezartzen duten zenbatekoa izango du errentak, eta, aurkakorik ituntzen ez badute behintzat, hilero ordainduko da adostutako tokian eta moduan.
Jabeak errenta ordaindu izanaren ordainagiria entregatu beharko du, ordainketa egin dela egiaztatzen duen bitartekoren batekin ordaintzea adosten dutenean salbu, adibidez errentaren ordainagiriak bankuan helbideratuta.
Nola eguneratzen da errenta?
Errentamenduaren lehen bost urteetan, kontratuak urte bakoitza betetzen duen egunean bakarrik eguneratu ahal izango da errenta. Kontratuaren dataren arabera, errenta eguneratzeko, aurreko 12 hilabeteetan KPIak izandako aldaketa aplikatuko da (maiatzaren 24ko 12/2023 Legea indarrean jarri aurreko kontratuak, etxebizitzarako eskubideagatik), edo Etxebizitza Errentamenduen Erreferentzia Indizea (IRAV) (lege hori indarrean jarri ondoren sinatutako kontratuak).
Seigarren urtetik aurrera errenta libreki eguneratu daiteke kontratuan adostutako moduan.
Jabeak errenta igo al dezake etxebizitzan hobekuntzak egin dituelako?
Kontratuan aurkakoa ezartzen denean salbu, jabeak gehienez ere % 20an igo dezake errenta, errentamenduaren lehen bost urteak igaro ondoren.
Inbertitu den kopuruari diruaren legezko interesa gehi hiru ehuneko puntu aplikatzearen ondoriozkoa izango da zenbatekoa, goian ezarritako mugarekin.
Nork ordaindu behar ditu etxebizitzaren gastuak?
Erkidego-gastuak maizterrak ordaindu beharko ditu soilik kontratuan hori ezarri bada, eta gastu horien zenbatekoa aipatu behar da.
Etxebizitzak dituen eta kontagailuen bitartez indibidualizatu daitezkeen zerbitzuen (argia, ura, gasa, telefonoa, eta abar) gastuak maizterrak ordaindu beharko ditu.
Nork egin behar ditu etxebizitza kontserbatzeko obrak?
Etxebizitzan egin behar diren konponketak hitzartutako erabilerarako baliagarri izateko eta bizigarritasun-baldintzetan kontserbatzeko, jabeak egin behar ditu, kalteak maizterrak egin dituenean salbu, eta ezin du errenta igo, hori aitzakia gisa hartuz.
Maizterrak konponketa-obrak jasan beharko ditu, baina hogei egun baino gehiago irauten badute, errenta murrizteko eskubidea izango du, obra horien ondorioz aldi baterako erabili ezin izan duen etxebizitzaren zatiaren proportzioan.
Maizterrak jabeari ahalik eta bizkorren jakinarazi behar dio kalteak daudela, eta jabeak edo teknikari batek kalte horiek egiaztatzeko baimena eman beharko du.
Etxebizitzaren ohiko erabileragatiko higadurak eskatzen dituen konponketa txikiak maizterraren kargura joango dira.
Jabeak egin al ditzake hobekuntza-obrak?
Errentamendua amaitu arte atzeratu ezin diren obrak bakarrik egin ditzake, maizterrari hiru hilabete lehenago jakinaraziz zer obra egingo duen, noiz hasiko den, zenbat iraungo duen eta gutxi gorabehera izango duen kostua. Kasu horretan, maizterrak kontratuan atzera egiteko eskubidea izango du.
Obrak jasaten baditu, aldi baterako erabili ezin duen etxebizitzaren zatiarekiko proportzionala den jaitsierarako eskubidea izango du, baita obren ondorioz egin dituen gastuengatik kalte-ordainak jasotzeko eskubidea ere.