Preguntas frecuentes sobre el alquiler de vivienda
Información de interés
¿Qué es un arrendamiento de vivienda?
¿Cómo se regula el arrendamiento de vivienda?
¿Qué es la cesión del arrendamiento?
La cesión del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual la persona inquilina de una vivienda trasmite a una tercera persona los derechos que le corresponden como persona inquilina en virtud del contrato de arrendamiento pactado con la o el propietario.
Según el articulo 8 de la Ley de arrendamientos Urbanos, la persona inquilina no puede ceder el contrato de arrendamiento a una tercera a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito de la persona propietaria.
En materia de viviendas de protección pública la cesión del arrendamiento está prohibida.
¿Cuáles son los derechos y obligaciones de la persona propietaria?
Entre otros, los derechos de la persona propietaria de una vivienda alquilada son:
- A cobrar puntualmente la renta establecida.
- A ser informada y consultada antes de realizar un subarriendo o cesión si no ha sido prohibido por el contrato.
- A utilizar la fianza para suplir el incumplimiento.
Entre otras obligaciones la persona propietaria deberá:
- Realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable a la persona arrendatario. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo de la persona arrendataria.
- Mantener a la persona inquilina en el uso pacífico de la vivienda alquilada.
¿Qué es el subarrendamiento?
El subarriendo es un contrato en el que la persona inquilina de una vivienda cede a una tercera (subarrendataria) el uso como persona inquilina de toda o parte de la vivienda que tiene arrendada.
A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre la persona propietaria y la inquilina, que sigue siendo lo pactado entre ambas.
Según el articulo 8 de la Ley de arrendamientos Urbanos, la vivienda arrendada se puede subarrendar en parte, no en su totalidad.
Por otra parte para que el subarriendo sea válido se requiere el consentimiento expreso y por escrito de la persona propietaria.
En materia de viviendas de protección pública el subarrendatario está prohibido.
¿En qué consiste el derecho de tanteo?
Es la facultad que tiene la persona inquilina de adquirir la vivienda, en el caso de que la persona propietaria quiera venderla. Para ello, es necesario que esta última haya comunicado la intención de vender, el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión.
La persona inquilina tendrá un plazo de 30 días naturales desde la comunicación para ejercitar el derecho de tanteo.
¿En que consiste el derecho de retracto?
Si la persona propietaria hubiera vendido la vivienda y no hubiera comunicado a la persona inquilina la propuesta de venta o si esta hubiera sido incompleta, así como resultase inferior al precio o las condiciones fueran menos onerosas a las notificadas a la persona inquilina, esta tiene derecho de adquirir la vivienda de la persona compradora, reembolsando el mismo precio de la venta.
Para ejercitar este derecho la persona inquilina tiene un plazo de 30 días desde la notificación que la nueva persona adquirente de la vivienda ha de hacer a la persona inquilina de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa.
¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?
La duración del contrato de arrendamiento de vivienda será el que libremente acuerden las partes, pero si el plazo pactado es inferior a 5 años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, salvo que la persona arrendataria manifieste con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no renovarlo.
Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los 5 años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del contrato con un mes de antelación, el mismo se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de 3 años.
¿Puede la persona inquilina renunciar a la prórroga?
Si se desea alquilar la vivienda por un periodo inferior a 5 años, por ejemplo por 2 años, porque después la persona propietaria desea ocuparla ¿Se puede hacer, o la persona inquilina tiene derecho a permanecer en ella durante los primeros 5 años?
Para poder hacerlo deberá constar en el contrato que la persona propietaria necesitará ocupar la vivienda para uso propio en el plazo determinado.
Ahora bien, si no la ocupa en los 3 meses siguientes a la extinción del contrato, deberá reponer a la persona inquilina por un nuevo periodo de 5 años e indemnizarle por los gastos que le haya causado el desalojo o bien abonarle una cantidad equivalente al importe de la renta que le quedase hasta completar los 5 años.
¿Cuándo se extingue el contrato?
Se extingue por las siguientes causas:
- Pérdida de la vivienda por causa no imputable a la persona propietaria.
- Declaración de ruina.
La persona propietaria podrá romper el contrato por las siguientes causas:
- Impago de la renta o de cualquiera de las cantidades que hubiere asumido abonar la persona inquilina.
- Impago de la fianza o de cualquiera de sus actualizaciones.
- Subarriendo o cesión no consentida.
- Realización de daños u obras sin consentimiento de la persona propietaria.
- Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, por parte de la persona inquilina.
- Dejar de destinar la vivienda a su necesidad permanente de vivienda.
- Incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que se recojan en el contrato, a menos que prefiera la persona propietaria pasar por alto el cumplimiento de la obligación y continuar con el contrato.
La persona inquilina podrá romper el contrato por las siguientes causas:
- Si la persona propietaria no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
- Si la persona propietaria perturba de hecho o derecho la utilización de la vivienda.
¿Qué sucede si fallece la persona inquilina?
En ese caso podrá subrogarse en el contrato, esto es, situarse en el contrato en el lugar que ocupaba la persona inquilina, las siguientes personas:
- La o el cónyuge, que al tiempo de fallecimiento conviviera con la persona.
- La persona que haya convivido con la o el inquilino de forma permanente como pareja de hecho al menos durante los 2 años anteriores al fallecimiento. Si han tenido hijos o hijas en común, bastará la simple convivencia sin necesidad de ningún plazo.
- Las y los descendientes de la persona inquilina sujetas a patria potestad o tutela de la misma, o que hubiesen convivido con ella al menos durante los 2 años anteriores al fallecimiento.
- Las personas ascendiente, hermanas y/o hermanos de la persona inquilina que hubiesen convivido con ella al menos durante los 2 años anteriores al fallecimiento.
- Personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores, que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el 3º colateral con la arrendatarioa (por ejemplo sobrina) y haya convivido con esta durante los 2 años anteriores al fallecimiento.
¿Qué hay que hacer para subrogarse?
¿Se puede excluir el derecho de subrogación?
¿En que consiste la fianza?
Es un depósito en metálico que debe de hacer la persona inquilina en el momento en que se formalice el contrato de alquiler, y que actúa como garantía para la persona propietaria para que la inquilina cumpla con las obligaciones del contrato. La fianza por la cantidad equivalente a una mensualidad de renta es obligatoria por Ley.
La fianza estará en posesión de la propietaria hasta la finalización del contrato. Finalizado este la propietaria comprobará el estado de la vivienda y sus enseres y que no haya quedado pendiente ningún pago. Si todo está bien, la propietaria procederá a devolver la fianza en su totalidad. Si no es así, y ha tenido que utilizarla para satisfacer algún pago deberá devolver el resto. El plazo máximo de devolución es de un mes a partir de la finalización del contrato.
¿Puede la persona propietaria pedir una cantidad superior a una mensualidad de renta en concepto de fianza?
¿Puede la persona inquilina dar por pagada la última mensualidad con la fianza?
No, la persona inquilina debe de pagar todas las mensualidades de renta. La finalidad de la fianza es garantizar que la inquilina va a devolver la vivienda en el mismo estado en que se hallaba cuando se le alquiló, sin perjuicio del desgaste propio del uso.
La fianza cubre los desperfectos o falta de pequeñas reparaciones a que está obligado la inquilina y que sean observados por la persona propietaria finalizado el contrato, por lo tanto la finalidad de la fianza no es la de pagar ninguna renta.
¿Cómo se determina la renta a pagar, como donde se paga?
La renta tendrá la cuantía que determinen las partes en el contrato, y salvo pacto en contrario se abonara por meses en el lugar y forma acordada.
La persona propietaria deberá entregar un recibo del pago de la renta, salvo que hubieren acordado que la misma se pague por algún medio que acredite el cumplimiento del pago, como por ejemplo la domiciliación bancaria de los recibos de la renta.
¿Cómo se actualiza la renta?
¿Puede la persona propietaria incrementar la renta por mejoras en la vivienda?
Salvo que se establezca cosa distinta en el contrato, la persona propietaria solo puede elevar como máximo un 20% la renta, transcurridos los primeros 5 años del arrendamiento.
La cuantía será la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero más 3 puntos porcentuales, con el límite establecido arriba.
¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?
Los gastos de comunidad deberá de abonarlos la persona inquilina, únicamente cuando así se haya pactado en el contrato, debiendo mencionarse a cuanto ascienden dichos gastos.
Los gastos por servicios con que cuenta la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, gas, teléfono etc.) deberá abonarlos la inquilina.
¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?
Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido corresponde hacerlas a la persona propietaria, salvo que los daños hayan sido causados por la persona inquilina, y sin que por ello pueda elevar la renta.
La inquilina está obligada a soportar las obras de reparación, pero si estas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya vistos privado temporalmente por dichas obras.
La inquilina tiene la obligación de comunicar a la propietaria lo antes posible la existencia de deterioros y permitir a la propietaria que compruebe los daños por sí o por medio de una persona técnica.
Las pequeñas reparaciones por el desgaste en el uso ordinario de la vivienda, deberá hacerlas la inquilina.
¿Puede hacer la persona propietaria obras de mejora?
Solo podrá hacer aquellas que no puedan demorarse hasta el fin del arrendamiento, notificando a la persona inquilina con 3 meses de antelación que obras se van a realizar, cuando comienzan, su duración, y coste previsible. En este caso la inquilina tiene derecho a desistir del contrato.
Si las soporta, tendrá derecho a una reducción proporcional a la parte de la vivienda de que se vea privado temporalmente, así como a que se le indemnice por aquellos gastos que haya realizado como consecuencia de las obras.