Los cambios de las Normas Urbanísticas Generales permitirán la construcción de balcones

Se modifica el tamaño promedio de las viviendas, y se endurecen las exigencias para convertir edificios residenciales en hoteles

La Junta de Gobierno Local ha aprobado provisionalmente la modificación puntual de las Normas Urbanísticas Generales del Plan General de Ordenación Urbana de Donostia / San Sebastián. La modificación de estas Normas ha introducido una serie de cambios sustanciales, que sobre todo afectan a tres aspectos.

• El tamaño promedio de vivienda y las segregaciones
• Nuevos balcones
• Hoteles en edificios residenciales

El tamaño promedio de vivienda y las segregaciones

La primera modificación sustancial está relacionada con el tamaño Mínimo Promedio de la Vivienda por zonas urbanísticas de la ciudad. De este modo, el tamaño promedio de una vivienda cambiará de la siguiente manera:

• Zona Residencial de Casco Antiguo, y para las Residenciales de Ensanche pasa de 75m2 y 85 m² construidos respectivamente a 65m2
• Residencial de edificación abierta pasa de 85m2 construidos a 80m2
• Residencial de edificación de bajo desarrollo se mantiene en 120 m²

Los promedios establecidos en esta modificación dan respuesta a las necesidades detectadas y afectan, entre otros supuestos, en caso de querer realizar una segregación de viviendas construidas, esto es, estableciendo las condiciones superficiales mínimas que se han de reunir a la hora de dividir una vivienda para de la misma obtener dos, además de tener que cumplir obviamente con el resto de las condiciones exigibles desde el punto de vista de su habitabilidad.

Nuevos balcones

La segunda modificación sustancial se produce en el artículo relacionado con la regulación de balcones o terrazas de las viviendas. Se refiere a los edificios tanto de nueva construcción como existentes. Las Nuevas Normas Urbanísticas autorizan que hasta un 10% de la superficie construida pueda ser destinada a balcón o terraza, sin que estos vuelos computen como edificabilidad urbanística de la vivienda.

El objetivo de esta medida es, por una parte, que todas las viviendas de nueva construcción tengan balcón o terraza, y por otra, facilitar la construcción de balcones en aquellos edificios construidos que no dispongan de los mismos para mejorar así la calidad de vida de las personas que residen en dichas viviendas.

Para ello, en el caso de las viviendas preexistentes, deberán de cumplirse una serie de requisitos, como por ejemplo:

• Sea un acuerdo de toda la comunidad
• Estructuralmente pueda llevarse a cabo la construcción
• Tanto el proyecto como la ejecución sean unitarias
• Sean objeto de aprobación y autorización administrativa por parte del Ayuntamiento
• Otros como que se respeten las distancias mínimas entre edificaciones

Esta medida no sería de aplicación en aquellos edificios cuya fachada esté catalogada en el Plan Especial de Protección del Patrimonio Urbano Construido (PEPPUC).

Hoteles en edificios residenciales

La tercera modificación sustancial afecta a la conversión de edificios residenciales en hoteles. Las nuevas Normas Urbanísticas Generales exigirán la elaboración de un Plan Especial para poder llevar a cabo dicha transformación. Pero además, requerirá el cumplimento de otros requisitos como que el uso terciario existente en el ámbito en cuestión el que se quiera promover la transformación de un edificio residencial en hotel no sea superior al 40% de toda la superficie edificable, y siempre que el uso hotelero existente en dicho ámbito no sea superior al 25% de la superficie destinada a uso terciario.

El objetivo de esta medida es frenar la sustitución de edificios de viviendas por hoteles.

Documentos relacionados

• Los cambios de las Normas Urbanísticas Generales permitirán la construcción de balcones.pdf